집을 알아보다 보면 어느 순간부터 매매가격보다 대출금액을 먼저 계산하게 된다.
“5억원을 대출받으면 월 상환액이 얼마나 될까?”
5억원이라는 숫자만 보면 매우 크게 느껴지지만 30년에 걸쳐 나눠 갚는다고 생각하면 월 상환액이 어느 정도인지 감이 잘 오지 않는다.
반대로 월 상환액만 보고 “이 정도면 감당 가능하겠다”고 생각했다가 전체 기간 동안 부담하는 이자 총액을 계산해보고 놀라는 경우도 있다.
이번 글에서는 주택담보대출 5억원을 30년 동안 상환한다고 가정하고 금리가 월 상환액과 전체 이자에 어떤 영향을 주는지 살펴보려고 한다.
※ 아래 숫자는 대출구조를 이해하기 위한 단순 계산 예시이며 실제 적용금리와 한도, 중도상환수수료 등은 금융기관과 개인조건에 따라 달라질 수 있다.
5억원을 30년 동안 나누면 원금만 월 139만원
먼저 이자를 완전히 제외하고 생각해보자.
5억원을 30년 동안 갚으면 총 상환기간은 360개월이다.
5억원 ÷ 360개월 = 약 139만원
즉 이자가 하나도 없다면 매달 약 139만원씩 원금을 갚으면 된다.
하지만 현실에서는 은행이 돈을 빌려주는 대가로 이자를 받는다.
이자 때문에 실제 월 상환액은 이보다 상당히 높아진다.
예를 들어 금리를 연 4%로 가정하고 30년 원리금균등상환으로 계산하면 월 상환액은 약 239만원 수준이다.
단순 원금상환액 약 139만원과 비교하면 월 100만원 정도 차이가 생긴다.
금리 4%에서 매달 약 239만원
5억원을 연 4%, 30년, 원리금균등상환 방식으로 빌린다고 가정해보자.
월 상환액은 대략 239만원 수준이다.
1년 동안 내는 금액은
239만원 × 12개월 = 약 2,868만원
정도다.
여기서 많은 사람들이 착각하는 부분이 있다.
첫해에 낸 2,868만원이 모두 원금을 줄이는 것은 아니다.
대출 초기에는 남아 있는 원금이 크기 때문에 이자가 많이 발생한다.
따라서 월 239만원을 내더라도 상당 부분이 이자로 지급된다.
시간이 흐르면서 원금이 감소하면 이자 비중이 줄어들고 원금상환 비중이 점점 커진다.
이것이 원리금균등상환의 특징이다.
1%포인트의 금리 차이가 생각보다 크다
주택담보대출에서는 0.1%포인트의 금리 차이에도 사람들이 민감하다.
대출금액이 수억원이기 때문이다.
예를 들어 5억원에 연 4%라면 첫해 단순한 연이자 기준으로 생각했을 때 최대 약 2,000만원 규모의 이자가 계산의 출발점이 된다.
연 5%라면 같은 기준에서 2,500만원이다.
물론 실제 원리금균등대출에서는 매달 원금이 감소하므로 정확한 실제 이자는 이보다 복잡하게 계산되지만 금리 1%포인트 차이가 얼마나 큰지 감을 잡기에는 충분하다.
대출기간이 20년, 30년처럼 길어질수록 이러한 금리 차이는 누적된다.
그래서 주택을 구매할 때 매매가격 1,000만원을 깎는 것만큼이나 대출금리를 낮추는 것이 중요할 수 있다.
월 상환액만 보지 말고 소득 대비 비율을 보자
대출을 받을 때 가장 위험한 접근은 “은행에서 이만큼 빌려준다니까 갚을 수 있겠지”라고 생각하는 것이다.
대출 가능한 금액과 편안하게 상환 가능한 금액은 다르다.
예를 들어 맞벌이 부부의 월 실수령 소득이 800만원이고 주택대출 상환액이 240만원이라고 가정해보자.
소득의 약 30%가 주택대출로 나간다.
여기에 관리비, 자동차 할부, 보험료, 식비, 통신비, 자녀교육비 등이 추가된다.
반대로 월 실수령액이 500만원인데 대출상환액이 240만원이라면 거의 절반이 대출에 들어간다.
같은 5억원 대출이어도 가구 소득에 따라 부담은 완전히 달라진다.
따라서 대출을 계산할 때는 대출금액보다 매월 현금흐름을 먼저 확인해야 한다.
5억원이라는 대출금액만 보면 실제 부담을 정확히 알기 어렵다.
30년 동안 금리 4% 수준의 원리금균등상환을 단순 가정하면 매달 약 239만원이라는 훨씬 현실적인 숫자로 바뀐다.
그리고 여기에서 다시 질문해야 한다.
우리 집은 매달 239만원을 1년이 아니라 수십 년 동안 감당할 수 있는가?
주택을 살 때 중요한 것은 최대한 많이 빌리는 것이 아니다.
소득이 감소하거나 예상치 못한 지출이 발생해도 유지할 수 있을 정도의 부채를 선택하는 것이다.
결국 좋은 대출은 가장 큰 대출이 아니라 끝까지 갚을 수 있는 대출이다.