집을 구할 때 많은 사람들이 월세를 아까운 돈이라고 생각한다.
매달 100만원씩 내면 1년에 1,200만원이 사라지기 때문이다.
그래서 가능하면 전세나 자가주택을 선택해야 한다는 생각도 많다.
하지만 월세가 무조건 손해이고 자가가 무조건 이익이라고 단정하기는 어렵다.
전세보증금과 주택구입자금에도 기회비용이 있기 때문이다.
이번 글에서는 월세 100만원을 기준으로 주거비를 숫자로 생각해보려고 한다.
월세 100만원이면 1년에 1,200만원이다
월세가 100만원이라면
100만원 × 12개월 = 1,200만원
이다.
5년이면 6,000만원이다.
10년이면 단순 계산으로 1억2,000만원이다.
이 숫자만 보면 월세가 매우 아깝게 느껴질 수 있다.
하지만 다른 주거형태에도 비용이 발생한다.
전세보증금 3억원에도 기회비용이 있다
월세 대신 전세보증금 3억원을 넣는다고 가정해보자.
이 경우 매달 월세는 거의 없을 수 있지만 3억원이라는 큰돈이 주거에 묶인다.
만약 해당 돈을 다른 곳에서 연 4% 수준으로 운용할 수 있었다고 단순 가정하면 연간 기대수익은 1,200만원이다.
월평균으로는 100만원이다.
즉 월세 100만원과 전세보증금 3억원의 기회비용이 비슷하게 계산될 수도 있다.
물론 실제 수익률은 보장되지 않고 전세에는 보증금 안전성 등 다른 위험도 존재한다.
자가주택도 대출이 있다면 이자가 발생한다
집을 구매하면 월세를 내지 않아도 되지만 대출이 있다면 이자와 원리금상환 부담이 생긴다.
예를 들어 주택담보대출 3억원에 금리 4%라고 단순 가정하면 연간 이자비용의 출발점은 약 1,200만원 규모다.
여기에 재산 관련 세금, 관리비, 수리비 등이 발생할 수 있다.
반면 집값이 오르면 자산증가 효과를 얻을 수도 있다.
따라서 자가와 월세는 단순히 월세를 내느냐 안 내느냐의 문제가 아니다.
월세의 가장 큰 장점은 유동성이다
월세는 큰 목돈을 집에 묶지 않아도 된다는 장점이 있다.
직장을 자주 옮기거나 거주지역이 아직 확정되지 않은 사람에게는 유연성이 크다.
또 남는 자금을 투자나 사업, 주택구입 준비금으로 활용할 수 있다.
따라서 단기간 거주할 사람에게는 월세가 오히려 합리적인 선택이 될 수도 있다.
월세를 내면서 남는 돈을 실제로 투자할 수 있는지가 중요하다
월세의 장점으로 흔히 투자기회를 이야기하지만 실제로 남는 돈을 소비해버리면 의미가 없다.
예를 들어 전세 대신 월세를 선택해 2억원의 현금을 보유하게 됐는데 그 돈을 자동차와 소비에 대부분 사용한다면 자산형성에는 도움이 되지 않을 수 있다.
반대로 남는 자금을 꾸준히 투자한다면 월세의 유동성을 활용할 수 있다.
결국 월세와 전세 선택은 소비습관까지 함께 봐야 한다.
거주기간이 짧다면 월세가 편할 수 있다
1~2년 안에 이직이나 결혼, 주택구입 계획이 있다면 큰돈을 전세보증금이나 주택에 묶는 것이 부담일 수 있다.
월세는 계약기간이 끝나면 비교적 쉽게 이동할 수 있다는 장점이 있다.
반대로 한 지역에서 10년 이상 살 계획이라면 자가주택의 안정성이 더 중요할 수도 있다.
따라서 주거형태를 결정할 때는 월 비용뿐만 아니라 예상 거주기간을 함께 생각해야 한다.
월세가 아까운지 판단하려면 세 가지 숫자를 비교하자
첫 번째는 월세로 실제 지출하는 금액이다.
두 번째는 전세보증금 또는 주택구입자금의 기회비용이다.
세 번째는 주택대출이 있다면 이자와 유지비다.
이 세 가지를 비교하면 단순히 “월세는 사라지는 돈”이라는 관점에서 벗어날 수 있다.
자신의 투자성향과 거주기간, 주택구입 계획까지 함께 봐야 한다.
월세 100만원이 반드시 손해는 아니다
월세 100만원은 분명 매달 발생하는 큰 지출이다.
하지만 전세보증금이나 주택구입자금에도 보이지 않는 비용이 존재한다.
따라서 월세를 내는 것 자체를 실패한 선택이라고 볼 필요는 없다.
중요한 것은 월세를 선택함으로써 확보한 현금과 이동성을 어떻게 활용하느냐이다.
반대로 장기간 같은 곳에 거주하고 주택을 자산으로 보유하고 싶다면 매매가 더 적합할 수도 있다.
결국 좋은 주거선택은 가장 저렴한 선택이 아니라 내 자산계획과 생활계획에 맞는 선택이다.
실천 체크리스트
□ 현재 월세의 연간 총액을 계산했다.
□ 전세보증금의 기회비용을 계산했다.
□ 주택구입 시 필요한 대출과 이자를 계산했다.
□ 앞으로 몇 년 동안 해당 지역에 거주할지 생각했다.
□ 월세를 선택해 남는 자금을 실제로 저축하거나 투자할 계획이 있다.
□ 단순히 월세가 아깝다는 이유만으로 집을 구매하려는 것은 아닌지 확인했다.